servicii-consultanta

Consultanta achizitii terenuri si imobile

Achizitionarea unui teren, ca prima etapa in vederea construirii unui imobil, constituie una dintre cele mai importante etape din intregul proces al investitiei. Achizitioarea unei proprietati decide direct soarta si destinatia imobilului, fie el casa unifamiliala, fie hotel, bloc, pensiune sau alt tip de imobil. Viitorii posesori ai terenurilor sunt de cele mai multe ori dezinformati si dezorientati, atat inainte de achizitionarea acestora, cat si dupa. Aceasta dezinformare in masa, de cele mai multe ori strategica din partea vanzatorului, poate duce la imposibilitatea de a mai realiza proiectul dorit pe terenul respectiv: „Tocmai am achizitonat un teren pe str. x, dar nu pot construi ceea ce imi doresc pe el!” sau „Toti banii s-au dus pe fundatii, deoarece studiul geotehnic spune ca terenul este foarte argilos!”

Inainte de toate, trebuie sa tinem cont ca in Romania, reglementarile ce tin de urbanism se afla in continua schimbare.

In cele mai multe cazuri, pentru investitori, cele mai vizate criterii in vederea alegerii unui teren sunt amplasamentul si pretul terenului. Dar aceste criterii nu sunt cele mai importante. Inainte de orice investitie, potentialii investitori sunt datori sa verifice situatia juridica si tehnica terenului/terenurilor pe care acestia doresc sa le achizitioneze.

Doresc sa enumar cateva elemente de baza ale urbanismului care necesita a fi cunoscute atat de marii dezvoltatori ai proiectelor imobiliare sofisticate, cat si de cei aflati in situatia in care vor pur si simplu sa isi construiasca o casa.

1.Indicii urbanistici (UTR, POT, CUT)

Termeni precum POT (procent de ocupare a terenului), CUT (coeficient de utilizare a terenului) si UTR (unitate teritoriala de referinta) sunt in continuare niste necunoscute pentru omul de rand. Incadrarea in Unitatea Teritoriala de Referinta se refera atat la destinatia permisa a proiectului, precum si la parametrii aplicabili proprietatii in discutie -POT si CUT. Vorbim aici de functiunile admise in zona amplasamentului cat si de faptul ca zona influenteaza direct dimensiunile viitorului imobil. CUT-ul este coeficientul care genereaza direct inaltimea constructiei; un simplu calcul al CUT-ului poate reteza mai multe etaje din inaltimea propusa prin proiect. Procentul de ocupare al terenului (POT) decide marimea suprafatei constructiei pe teren.
Ca arhitect, nu de putine ori am avut ocazia sa ma confrunt cu probleme ale terenurilor achizitonate pe care nu se putea construi mare lucru. Si vorbim de terenuri cu preturi ridicate pe mp, dar pe care datorita incadrarii UTR nu se putea realiza proiectul dorit (ma refer atat la proiecte mici ca dimensiune de genul mansardare, cat si la proiecte mai mari).
Din aceste motive este indicat ca in acea zona sa se solicite, INAINTE DE ACHIZITIONAREA terenului, un Certificat de Urbanism (CU) de informare– in care se specifica aceste lucruri. De asemenea, in Certificatul de Urbanism se specifica existenta sau nu PUZ-urilor realizate in zona si care cuprind terenul in discutie. Solicitare Certificatului de Urbanism de informare se poate face direct de catre investitor, dar si de arhitect.

2. Element determinant in alegerea unui teren este calitatea solului.

Compozitia si calitatea terenului se pot determina prin studiul geotehnic, care reprezinta o „analiza complexa a conditiilor indeplinite de teren si a capacitatii acestuia de a sustine in conditii de siguranta un obiectiv. In cadrul aceluiasi studiu se fac calcule cu privire la greutatea pe care o suporta terenul si se prezinta solutii de amenajarea a acestuia atat pe locul amplasarii obiectivului cat si in vecinatati.”
La realizarea oricarui tip de imobil, studiul geotehnic este necesar pentru a preveni eventualele degradari in timp ale constructiilor dar si pentru a proteja constructiile invecinate.
Datorita compozitiei sale diferite, fiecare tip de pamant poate suporta o anumita presiune exterioara ce se deteremina pe baza informatiilor din studiu si pe anumite cazuri se determina chiar in studiu. Se poate ajunge la ruperi in interiorul structurii terenului si implicit la deformatii mari cu efecte asupra integritatii cladirii.

De exemplu, pe terenurile argiloase, in zona de influenta a fundatiei obiectivului, pot exista argile contractile sau pamanturi sensibile la umezire care pot actiona asupra fundatiilor constructiei. Astfel se creeaza tasari considerabile, care pot afecta atat aspectul constructiei, finisajele, cat si integritatea constructiei in sine.
Pericolul generat de nearealizarea studiului (sau realizarea lui incompleta) poate duce in scurt timp la efecte ce presupun costuri suplimentare.

3. Panta terenului – calitate a terenului sau cost mai ridicat?

Un teren in panta poate genera un proiect cu probleme sau un proiect cu niste particularitati unice, ba chiar spectaculoase. Depinde de restrictiile impuse de beneficiari, respectiv de libertatea cu care arhitectul poate lucra in cazul proiectarii unui imobil in panta. Am intalnit (aproape) de fiecare data situatia in care investitorul, proprietar al terenului cu aceasta (sa-i spunem) calitate, sa refuze realizarea unui subsol sau demisol pe terenul respectiv, pe motiv ca „se duc foarte multi bani in realizarea acestui nivel partial subteran”. De aici proiectul porneste mai prost decat se poate; pentru ca pe un teren in panta, adancimea fundatiilor permit de la sine si prin definitie realizarea unui nivel sau a unui nivel partial in spatiul respectiv. Fapt ce este dedus de investitor in ultima faza a proiectului cand acesta isi da seama ca „a pierdut” un nivel ce trebuie astfel umplut cu pamant (datorita adancimii fundatiilor), si se razgandeste.
Situatia unui astfel de teren trebuie studiata chiar inainte de achizitionarea terenului. Intr-adevar, pe un teren investitia este un pic mai mare dar si rezultatul poate fi pe placul beneficiarului.

arh. Adela Irina Bara